《国际金融报》联手亿翰智库 解码房企“半年鉴

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  中报季刚刚落下帷幕,集中供地、融资环境收紧、拿地销售比、“三道红线年前半程的关键词。

  为了进一步透析50家典型房企的上半年表现,国际金融报研究院联合亿翰智库发布系列榜单,以期通过数据对比反映出企业阶段性经营成果、盈利能力、偿债能力、粮食储备、资金安全情况等。

  《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP 50》及《50家典型房企净利率表现》,由于房地产的销售结算存在周期性,因此该篇旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。

  亿翰数据显示,2021上半年50家典型房企实现营业收入总额24381.4亿元,随着疫情影响逐渐消退,地产项目竣工结转逐渐恢复,其中近九成房企的营收保持上涨趋势,且超半数增速较2020年同期有所上升。最终,50家典型房企整体营业收入增速相较2020年同期的29.1%上升至36.0%。

  当然,并非所有房企都保持上述增速,规模不同的房企增速依然呈现出分化的态势。

  TOP 10房企的营业收入增速均值最低,为31.5%,较2020年同期的16.7%上升显著。

  其中,十强座次也发生较大变化,去年榜单第一的恒大今年上半年营收下滑439.41亿元至第三,恒大也是榜单中较少出现的营收同比下滑的房企,绿地和碧桂园则分别以2826.96亿元和2349.3亿元位列前两名。

  万科以1671.11亿元跻身第四,但14.19%的同比增速远低于梯队内的均值。营收增幅不大的原因是万科2018年新增项目较少,导致今年上半年结转乏力,这也使得万科没法像保利等房企一样通过以量补价,保住利润增长,营收增幅不大加之毛利率下行,让万科的归母净利润13年来首次下滑。

  中海以1078.79亿元紧随万科之后,这也是中海首次半年营收过千亿,也让房企半年的营收千亿军团增至5家,融创和保利分别位居六七名。

  去年排名11的新城控股上半年营收增长109.6%至791.05亿元,力压华润置地和世茂排名第八。和新城一样,的营收也保持了64.4%的较高增速,这两家的高增长很大程度上带动了TOP 10房企的营业收入增长。

  虽然的营收大幅增长,但这一变动是以牺牲盈利能力为前提。上半年,华润置地的毛利率和净利率均出现下降,其中综合毛利率为31.3%,较2020年同期的33.5%下降2.2个百分点;净利率21.14%,降幅达8.36个百分点。毛利率的走低可能仍然维持一段时间,上半年华润置地销售均价为1.71万元/平方米,创下近三年同期最低,其过往两年中期数据分别为1.9万元/平方米、1.75万元/平方米。

  TOP 11-20房企中,招商蛇口和旭辉营收增速显著,分别为83.6%及58%。

  TOP 21-50房企营业收入增速均值为37.4%,为三个梯队最高,但上升幅度却最小,相较去年同期仅增长0.7个百分点。

  上半年时代中国实现营收136.38亿元,较2019年、2020年同期分别下降14.5%、8.6%。公司表示,营收下滑主要是由于本期间物业交付面积较2020年同期减少。

  而禹洲则由于重列2020年中报,去年中期营收由140.07亿元变更为20.19亿元,直接减少近120亿元,从而使得营收变动由降低扭转为增长。

  亿翰智库认为,从各梯队内的房企营业收入增速表现来看,规模房企之间的增速分化最小,后面梯队分化逐渐加大。由于地产行业的营业收入表现有一定的滞后性,并不是当期房企销售情况的表现,可以通过预收账款来预测企业未来几年的营业收入表现。

  2021上半年,50家典型房企的预收账款增速均值为17.2%,远低于目前营收的增速均值,因此说明短期内规模房企的营业收入增速也将逐渐放缓。在地产调控愈加严格、房企拿地直接受限的情况下,未来企业的营业收入增速将愈加平缓。

  营收增速下滑趋势下,在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下,房企的利润空间被压缩,盈利能力呈现下滑趋势。

  由于2018年、2019年的高价地项目在当下进入结转,因此这一现象尤为明显。亿翰智库数据显示,2021上半年,50家典型房企中37家出现净利率下滑,占比超七成,仅有三成不到的房企净利率出现上升,规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点至10.9%。

  上半年净利率超过20%的房企有宝龙、合景泰富、华润置地、金茂和中海5家。龙光、雅居乐、龙湖、旭辉、时代中国、融创、世茂、金辉、金科、绿城、滨江、佳兆业、禹洲等20家房企净利率在10%-20%之间。

  净利润勉强跻身10%行列的禹洲离不开公允价值变动的贡献。上半年禹洲投资物业公允值收益为6.72亿元,相较去年同期0.39亿增长超16倍,禹洲在半年报中称这一变动主要是由于位于深圳的投资性物业公允值增加,6.72亿元的公允值收益占净利润的近56%。

  净利率不足10%的房企有25家,相较去年同期增加9家,包括、万科、美的置业、金地、远洋、新力、中梁、阳光城、祥生等房企。

  首开和建业的净利率擦线%,融信、恒大、建发国际和绿地的4家净利率不足5%。

  按梯队划分来看,TOP 10房企净利润率均值下降幅度最大,较2020年同期下降4.4个百分点至19.1%。

  其中金茂降幅最大,净利率由去年同期的38.31%降至20.42%。这也是金茂连续3年盈利能力下滑,6月的股东大会上管理层曾表示会在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地价较高的项目,2022年以后毛利率会逐年回升。

  华润置地净利率也下滑了8.36个百分点,合景泰富、中海等净利率下滑也超5个百分点。

  TOP 21-50房企的净利润均值为7.7%,较2020年同期下降1.8个百分点。

  三梯队中仅TOP 11-20房企的净利润率均值有所增长,较2020年同期上升0.7个百分点至12.4%。

  其中上半年净利率增长1.6倍,净利率由去年同期的5.11%增至13.05%,究其原因一是报告期内其结转了较多的高价地项目,利润水平处于低位,此外上半年旗下的产业园公募REITs上市产生税后收益14.58亿元,贡献了超三成净利润。

  从数据来看,净利润水平维持高位的房企一般具有以下几个特点:具有资源优势及多渠道、低成本拿地的国企央企;多元化业务相对成熟,能够产生回报的房企,榜单前四名中的宝龙、合景泰富、华润置地和金茂等均离不开其商业板块的助力;费用管控能力较强的房企,例如,华润、中海等房企。

  中期业绩会上,多家房企对未来行业的毛利润率作出预判,表示将维持在20%-25%。

  亿翰智库认为,随着市场的不断调控,基于稳地价、稳房价、稳预期的目标,房企毛利润率触底后出现大幅回升的可能性较小,随之而来的是净利润率水平将持续承压。在此基础上,大多房企的毛利润率逐渐趋同,对净利润率影响较大的因素或是其费用管控能力,管理精细的房企将成为受益者。

  作为“三道红线”的指标之一,现金短债比不仅能衡量企业当期偿付短期负债的能力,还是反映企业一定时点下经营风险和安全性的重要工具之一。其影响因素主要有两点,房企的货币资金储备及短期有息负债规模。

  一般而言,该指标大于1,说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好,企业偿还短期债务的能力相对较高。

  本篇涉及50家典型房企现金短债比表现,旨在探究房企阶段性现金流压力和安全性。

  2021年上半年,上榜房企大部分现金短债比(宽松版)都维持在1-3倍之间,既有对资金安全性的考虑,也有对使用效率的考量。

  50家典型房企中除华润置地和祥生控股因未公布受限资金无法计算非受限现金短债比外,其余48家房企中45家非受限现金短债比均大于1,达到监管要求。

  具体来看,龙湖、建发国际2家现金短债比(严格版)超过3;旭辉控股、中海、时代中国、华润置地、、华侨城6家介于2-3之间。、合景泰富、世茂集团、滨江集团、佳兆业、等39家在1-2之间,其中融创中国、宝龙地产、融信中国、、中南建设等踩线,迪马股份、中国恒大和富力地产现金短债比(严格版)为0.94、0.36和0.25,均不达标。

  45家达标房企与2020年末相比增加3家,其中华发股份、新力控股、绿地控股和首开股份4家由不达标上升为达标,2020年底前3家现金短债比(严格版)分别为0.92、0.78和0.77,今年上半年上升到1.3、1.05和1.05。

  今年上半年,货币资金为60亿元,相较去年底减少14.6%,剔除掉受限资金7.89亿元的受限资金后,实际可用货币资金为52.11亿元,而其短期借款27.11亿元,一年内到期的非流动负债为29.47亿元,短期负债为56.58亿元,在手现金无法覆盖短期负债。

  迪马股份的现金短债比(严格版)也由去年底的1.25降至0.92。期内筹资性现金流量净额为24.39亿元,相较去年底增加27.1亿元。

  “三道红线”政策实施以来,房企致力于改善这三项指标,相比于剔除了预收账款的资产负债率,非受限现金短债比和净负债率指标相对易于优化,因此成为房企首要改善的目标。

  由于非受限现金短债比等于非受限资金/短期有息负债,因此房企主要通过增加非受限资金和减少短期有息负债两方面来改善非受限现金短债比指标。

  以上半年新达标的房企为例,和新力控股均增加了非受限现金,降低了短期负债。

  上半年新力控股通过减少拿地来增加在手资金,半年仅拿地5宗,权益低价约为21.82亿元,不及去年同期的三成,投资端的极度“控制”让其非受限资金相较去年底增加31.12亿元至140.37亿元,刚好覆盖133.63亿元的短期负债。

  的表现更为明显,上半年非受限资金增加了近70亿元,短期负债减少了79亿元,从而使得其现金短债比增长了近一倍至1.82。

  2021年上半年,50家典型房企现金短债比(宽松版)均值为1.67倍,较2020年末的1.45倍有所上升,整体偿债能力提高。

  亿翰智库认为,这反映了规模房企在市场行情变化和融资环境收紧双重压力下主动或被动的防守,实际上,从2020年开始,50家典型房企的现金短债比(宽松版)均值已经逐步上升。

  行业上升阶段,市场规模扩大,销售回款速度快,融资环境较为宽松,为了快速扩大规模,房企通常会选择让资金周转起来,账面上并不保留过多的资金,但也能保证经营的安全。而随着行业规模增速趋缓,

  监管政策和融资环境不断收紧,房企资金通道受阻,不管是按揭回款、银行贷款,还是债券融资,信托非标都受到政策收紧影响,一旦房企借新换旧不畅,而账面资金又不足以覆盖短期债务,就容易陷入流动性危机,去年以来多家房企已经深陷资金危局中。

  因此,为了防范不确定风险的发生,构筑更高的安全边际,房企需要提高短期债务的偿还能力,提升资金对短期债务的覆盖比例。

  但上半年并非所有房企的现金短债比(宽松版)指标都在上升,部分企业由于资金较为充裕,且扩张意图犹在,指标反而有所下降,如建发国际、越秀地产和等房企,上半年新增土储货值较多,导致现金短债比(宽松版)指标有所下降。

  如上半年销售额为473.8亿元,拿地支出232亿元,拿地销售比接近49%,远超监管层要求的40%,拿地端的激进也让其现金短债比(宽松版)由去年底的2.25降至1.8。

  上半年,50家房企总货币资金27549.9亿元,较2020年末下降1.5%,短期债务总规模16527亿元,较2020年末下降14.1%,远高于货币资金减少的幅度,导致上半年现金短债比(宽松版)均值上升。而上半年50家房企的总有息负债规模与2020年末基本持平,总有息负债规模没有变化,但短期债务规模减少,意味着大多以长期债务置换了部分短期债务,具体数字显示,上半年50家房企中,32家房企降低了短期债务的规模,37家房企增加了长期债务的规模。

  用长债置换短债,房企的短期债务偿还压力固然有所减小,但另一方面也只是将风险向后推移,对于房企而言还是得抓销售回款,增加自身造血能力。

  作为“三道红线”的指标之一,剔除预收账款的资产负债率不仅能衡量企业的资产负债结构以及债务水平,还是反映企业一定时点下经营风险和安全性的重要工具之一。

  作为“三道红线”中优化难度最大的指标,剔除预收账款的资产负债率的转“绿”速度显得较为缓慢,从亿翰智库选取的50家典型房企来看,目前仍有一半的企业该指标超过70%的监管红线。

  剔除预收账款的资产负债率主要受总资产、总负债以及合同负债三个变量影响。因此,企业多从这些变量着手,通过增资产、降负债、快结转三个路径对指标进行优化改善。

  本篇涉及50家典型房企剔除预收账款后的资产负债率表现,旨在探究房企阶段性资产负债结构以及经营杠杆与财务杠杆的变化。

  亿翰智库数据显示,2021年上半年,50家典型房企剔除预收账款的资产负债率均值为72.21%,较2020年末的72.53%下降0.32个百分点;最小值为53.35%,最大值为87.25%。

  其中,1家企业低于60%,23家房企介于60%-70%之间,22家房企介于70%-80%之间,4家房企大于80%。

  与去年末的20家相比,今年上半年剔除预收账款资产负债率达标的企业数量增至24家,新增雅居乐、万科及佳兆业等企业,去年底这3家剔除预收账款资产负债率分别为71.9%、70.4%、70.3%,今年年中全部降至70%以内。

  从浮动范围来看,各家房企剔除预收账款资产负债率的增减幅度均不超5%,变动空间进一步收窄。

  截至6月末,50家典型房企中共有30家剔除预收账款资产负债率呈下降趋势,变动幅度最大的为正荣地产。该公司剔除预收账款资产负债率较2020年末的76.6%降至72.4%,降幅达到4.2个百分点。紧随其后的为禹洲,较去年下降3.92个百分点,碧桂园与雅居乐则均下降3.5个百分点。

  尽管上述企业降幅相对较高,但除雅居乐外,另外3家房企剔除预收账款的资产负债率依然触碰到了监管红线%,禹洲和碧桂园分别为73.98%、77%。这也是碧桂园当前唯一踩中的一条红线,业绩会上管理层透露计划于明年中前全部达标。有企业负债水平下降,亦有企业上升。上半年共有18家企业剔除预收账款的资产负债率上涨。

  剔除预收账款资产负债率为68.28%,较2020年末的68.1%微涨0.18个百分点。公司有息负债增长13.3%至1645.5亿元,占总负债的35.55%。去年疯狂降杠杆的建发国际在回到安全边际后又迎来反弹,公司上半年剔除预收账款资产负债率较去年增长1.81个百分点至69.81%,逼近监管红线。

  该指标较去年末上涨1.6个百分点,华润置地则为1.18个百分点。相较于上述房企,恒大的增幅高达4.29个百分点。截至2021年6月末,该公司剔除预收账款的资产负债率较去年的76.7%增至80.99%。

  包括恒大在内,上半年共有四家房企剔除预收账款资产负债率超出80%,另外三家分别为

  根据指标定义,剔除预收账款的资产负债率主要受总资产、总负债以及合同负债三个变量影响。因而,企业们也多通过增资产、降负债、快结转的方式对指标进行优化改善。

  亿翰智库方面指出,在总负债和预收款不变的情况下,总资产的增加能够起到优化剔除预收账款的资产负债率的作用,而高估值板块分拆上市是房企增厚权益资本进而提高总资产的一个途径,“房企分拆旗下成熟的业务板块上市可拓宽融资渠道,另外,分拆板块具有较高的估值,有助于增加企业权益资本”。

  这也是房企分拆动作频频的重要原因。有数据显示,2021年一季度有8家房企递交招股书拟分拆旗下业务公司上市。2020年8月以来,房企分拆旗下业务上市成功的企业有14家,此前2019年为9家。

  分拆动作壮大了物业管理公司的队伍。近三年来,港股新增的上市物企数量翻倍增长,从2018年的6家上升到2019年的9家,2020年上市的物企则达到了18家。

  有行业人士认为,2021年将打破2020年18家物企上市的纪录,可能有超过30家物企上市,整个行业上市物企数量将超过70家。

  开发属于资金密集型行业,具有项目开发周期长、资金需求量大等特点,这其中难免会产生有息负债。在日前的中期业绩会中,多家房企将调整债务结构、提高财务质量、降低债务规模提上战略发展规划日程,如

  债务结构持续优化,公司类债务占比提升,信托类占比下降。公司有息负债规模为679亿元,较2020年底下降52亿元,剔除预收账款的资产负债率从2020年末的73.78%降至70.81%,距离监管要求仅一步之遥。优化剔除预收账款的资产负债率的最后一个入手点为提升预收款结转速度。房企的预收款结转后将产生企业利润,净利润转化为净资产增厚总资产规模,进而降低剔除预收款的资产负债率。

  作为业绩持续增长的基石,土地储备的多少意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。

  从融资端精准调控再到土地供应“两集中”,房企们皆面临着前所未有的变化,这些变化是机遇,亦是挑战。扩张还是收缩,坚守还是下沉,上半年各家企业依据自身状况和未来发展规划初步交出了答卷。

  本篇涉及50家典型房企土地储备总量和新增土地储备,旨在探究房企阶段性土地储备变化及投资策略变革。

  亿翰数据显示,2021年上半年50家典型房企土地储备总量为34.45亿平方米,较2020年末的32.57亿平方米增长5.8%,增速平均值为10.42%。

  50家企业中,有37家房企土地储备总量呈现不同程度的增长,占比为74%。

  增幅在10%以内的有22家,这其中就包括土地储备总量位居第一名、第二名的碧桂园及融创。

  自2020年上半年公司土地投资权益规模收缩至近年最低后,碧桂园今年同期的新增土地投资金额及投资建面开始反弹增长。上半年,碧桂园新增土地投资项目219个,预期权益建筑面积2643万平方米,权益投资金额为884亿元,分别同比增长18.3%和14.7%。

  融创上半年新增权益土地储备建面则达到1708万平方米左右。其新增权益货值约2135亿元,权益拿地销售比为37.9%。截至报告期末,融创拥有土地储备2.78亿平方米。

  增幅超10%的企业有15家,这部分企业投资力度较大,土地储备增长也较为显著,如建发国际、

  的土地储备较2020年增长46.81%,这一增幅甚至将保利、绿城、越秀等房企甩在身后。绿城中国的增速则为18.8%。公司上半年在31个城市新增项目67个,总建筑面积约1186万平方米,权益拿地金额740亿元,拿地销售比已超过40%的监管红线。

  大手笔拿地也使得公司全年拿地预算告急。据此前透露,绿城中国全年拿地预算为800亿元,740亿元的权益拿地金额已经达到全年预算的92.5%。

  除上述企业外,上半年亦有部分房企投资趋于审慎,投资力度继续收缩。数据显示,报告期内共有13家企业土地储备总量较2020年末有所下降,占比为26%,其中合景泰富和新力上半年仅新增2宗地块和5宗地块,土储相较去年减少5%以上。

  ,其分别以10.91%和13.02%的降幅排名尾端。维持去年下半年以来的谨慎态度,世茂集团今年上半年投资节奏继续放缓,期内新增土储面积301.2万平方米,同比大幅减少75.6%,期内世茂集团的拿地款同比缩减69%至200.65亿元,全口径拿地销售金额比从去年同期的0.59明显放缓至0.13。

  截至6月末,该公司土地储备总量为7283万平方米,较2020年末的8175万平方米下降10.91%。业绩会上世茂集团总裁许世坛透露,公司下半年的投资策略暂时没有变化,“还是很理性”。

  的整体投资力度同样偏保守,公司土储总量较去年下降13.02%至2101万平方米,也是50家典型房企中降幅最大的企业。其上半年新增土储建面81.5万平方米,较2020年同期下降45.7%,面积投销比为0.4,低于其历年水平。

  亿翰智库认为,从存续比来看,目前大部分企业土地储备总量处于较为合理的区间,“大部分企业的存续比在3-5年间,土地储备总量既能够保证未来一段时间的开发,又不至于占用过多资金。不过也有一些企业存续比较高,在7-10年之间”。

  具体来看,绝大部分企业面积投销比均在0.5及以上。在此基础上,以1为分界线可以分为两个阵营,两个阵营的企业数量基本相当。

  在首批集中供地的推动下,一些企业抓住机会积极扩储,2021年上半年投资力度达到了近年来的高点。越秀地产、

  、等企业2021年上半年扩储力度较大,面积投销比均超过2。企业规模方面,投资力度的分化在头部和中型企业中仍然存在,而几家小型企业面积投销比均较高。

  、绿城中国、合景泰富在内的部分房企坚持深耕高能级城市,而如金地集团等企业则选择适当下沉。亿翰智库预计,由于企业投资整体趋向审慎,未来企业土地储备增速整体将放缓。

  同时,由于布局旧改项目的企业倾向于加快货值转化,因此不涉及太多大拆大建业务且旧改储备量大的企业,未来的土地储备和销售规模增速应该会有明显增长。